不動産売却の税金（譲渡所得税）｜短期・長期の違いと「5年の壁」を解説

不動産を売って利益（譲渡益）が出ると、譲渡所得税がかかります。特に投資用物件は税率の差が大きく、売る年の選び方で手取りが変わります。本記事では、譲渡所得税の計算方法、「5年の壁」、特別控除、計算例、申告までをわかりやすく解説します。

譲渡所得税の計算式

税金は「儲け（譲渡所得）」に対してかかります。売却額そのものに課税されるわけではありません。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

• 譲渡価額：売却金額
• 取得費：購入代金＋購入時の諸費用など。建物は減価償却費を差し引いた金額になります
• 譲渡費用：仲介手数料、印紙代、解体費など売却にかかった費用
• 特別控除：要件を満たす場合に差し引ける金額（後述）

短期譲渡と長期譲渡（5年の壁）

税率は、その不動産の所有期間によって大きく変わります。

税率に約2倍の差があるため、ここが最重要ポイントです。

「5年」の判定は“売った年の1月1日”時点

注意したいのは、所有期間は「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかで判定される点です。実際の保有が5年を過ぎていても、1月1日時点で5年以下なら短期になってしまいます。たとえば2020年中に取得した物件は、2026年1月1日時点でようやく「5年超（長期）」となります。売却を急がない場合、長期になる年まで待つだけで税負担が大きく下がることがあります。

取得費がわからないときは「概算取得費」

古い物件などで購入時の金額が不明な場合、譲渡価額の5%を取得費とみなす「概算取得費」が使えます。ただし実際の取得費が5%より高い場合は損になるため、購入時の売買契約書・領収書はできるだけ探すことが大切です。

主な特別控除（要件あり）

• 居住用財産（マイホーム）の3,000万円特別控除：自宅を売った場合、譲渡益から最大3,000万円を控除できる制度。投資用物件には使えません
• 相続空き家の3,000万円特別控除：一定要件を満たす相続した空き家の売却で利用できる場合があります
• 長期譲渡（マイホーム）の軽減税率：所有10年超の自宅売却で、さらに低い税率が適用される場合があります

適用には細かい要件・期限があるため、必ず事前に確認してください。

計算イメージ

投資用（長期）の例

売却6,000万円／取得費（減価償却後）4,000万円／譲渡費用200万円
譲渡所得 ＝ 6,000 −（4,000＋200）＝ 1,800万円
税額 ＝ 1,800万円 × 20.315% ≒ 約366万円

マイホーム（3,000万円控除あり）の例

譲渡所得が2,500万円でも、3,000万円特別控除の要件を満たせば課税される譲渡所得は0円になる場合があります。マイホーム売却で税金がかからないケースが多いのはこのためです。

※あくまで概算イメージです。実際は減価償却の計算や各種要件で変わります。

申告と納税

譲渡益が出た場合、売却した翌年の確定申告（2/16〜3/15頃）で申告・納税します。損失が出た場合も、マイホーム等では要件を満たせば損益通算・繰越控除ができるケースがあります。

よくある質問（FAQ）

Q. 売却額の全部に税金がかかるの？

A. いいえ。課税対象は「儲け（譲渡所得）」で、取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いた残りです。利益が出なければ譲渡所得税はかかりません。

Q. マイホームを売ったら必ず税金がかかる？

A. 3,000万円特別控除があるため、多くのケースで課税されません。ただし要件・申告が必要です。

Q. いつ売るのが得？

A. 投資用は「所有5年超（1/1基準）」で税率が約半分になります。急がないなら長期になる年が有利です。

まとめ

不動産の売却税金は、「儲けに対して課税」「5年（1/1基準）で税率が約半分」「マイホームは3,000万円控除」が要点です。手取りを最大化するには、売り時の判断と取得費の把握が重要になります。リアサテのAI査定で価格の目安をつかみ、税金やタイミングの個別相談はそのままAIチャット・担当者へお寄せください。

※税制は改正されることがあり、適用要件は個別事情により異なります。最終的な税額・適用可否は、税務署または税理士へ必ずご確認ください。