住宅ローンが残っている家は売れる？アンダー・オーバーローンと任意売却

「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売れるの？」——答えは売れます。ただし、ローン残債と売却価格の関係によって進め方が変わります。本記事では、アンダーローン・オーバーローンの違い、売却の条件（抵当権抹消）、オーバーローンの対処法、任意売却までを解説します。

住宅ローンが残っていても家は売れる｜ただし条件あり

ローン返済中の家には、金融機関の「抵当権」が設定されています。家を売るには、原則として住宅ローンを完済し、この抵当権を抹消することが条件です。多くの場合、売却代金でローンを一括返済し、引き渡し日に「買主からの入金」「ローン完済」「抵当権抹消登記」を同時に行います。

まず確認｜アンダーローンかオーバーローンか

まずは「今いくらで売れるか（査定額）」と「ローン残債（残高証明書・返済予定表で確認）」を把握し、どちらに当たるかを確認しましょう。

アンダーローンの場合｜通常どおり売却できる

売却価格がローン残債を上回るため、売却代金で一括返済し、残りが手元に残ります。手順は通常の売却と同じで、引き渡し時に完済・抵当権抹消を行います。住み替えの場合、この手残りを次の購入資金に充てられます。

オーバーローンの場合｜5つの対処法

売っても完済できないオーバーローンでは、不足分をどう埋めるかがポイントです。

1. 自己資金で補填する：不足が少額なら貯蓄等で完済
2. 住み替えローンを使う：残債と新居の購入資金をまとめて借りる（審査・条件に注意）
3. 売却価格を上げる工夫：適正価格での売り出し、買取と仲介の比較
4. 買い替え特例・損益通算：マイホームの売却損は、要件を満たせば損益通算・繰越控除できる場合がある
5. 任意売却：返済が困難な場合、債権者の同意を得て売却する方法（後述）

任意売却とは

住宅ローンの返済が難しく、自己資金でも補填できない場合、債権者（金融機関）の同意を得て、抵当権が付いたまま市場価格で売却する方法が任意売却です。競売に比べて市場に近い価格で売れる・引っ越し時期を相談しやすい・周囲に知られにくいといったメリットがあります。

競売との違い

• 競売：裁判所手続きで強制的に売却。価格が安くなりやすく、情報も公開される
• 任意売却：債権者と交渉のうえ任意で売却。競売より有利な条件になりやすい

返済が滞る前・滞り始めの早い段階で動くほど、選択肢が広がります。

売却の流れ（ローンあり）

1. ローン残債の確認（残高証明書・返済予定表）
2. 査定で売却価格の目安を把握（AI査定→個別査定）
3. アンダー／オーバーローンの判定
4. 売却方法の決定（通常売却／住み替え／任意売却 等）
5. 売買契約 → 引き渡し時にローン完済・抵当権抹消

よくある質問（FAQ）

Q. ローンが残っていても売れますか？

A. 売れます。売却代金で完済して抵当権を抹消するのが基本です。完済できないオーバーローンの場合は、自己資金補填・住み替えローン・任意売却などで対応します。

Q. 残債がいくらか分かりません

A. 金融機関の「残高証明書」や「返済予定表」、ネットバンキングで確認できます。査定額と比べてアンダー／オーバーを判定しましょう。

Q. 返済が苦しい。急いで売りたい

A. 早めの相談が重要です。買取なら短期間で現金化でき、状況によっては任意売却の選択肢もあります。滞納が進む前にご相談ください。

リアサテにできること

リアサテのAI査定は匿名・個人情報不要・無料で、まず「今いくらで売れるか」をその場で確認できます。残債との比較やオーバーローン時の進め方、急いで現金化したいケースなど、デリケートな事情もAIチャット・担当者にそのままご相談いただけます。広告を出さない買取のため、近隣に知られずに進めやすいのも特徴です。

まとめ

住宅ローンが残っていても家は売れます。ポイントは、(1)残債と査定額を把握→(2)アンダー／オーバーを判定→(3)状況に合った方法を選ぶこと。オーバーローンや返済難でも、自己資金補填・住み替えローン・任意売却など道はあります。まずは価格の目安を知ることから始めましょう。

※本記事は一般的な情報提供です。任意売却の可否や税の特例（損益通算等）は、金融機関・税理士等の専門家や当社担当者へご確認ください。