親などから不動産を相続したものの、「住む予定がない」「管理が大変」「兄弟で分けたい」といった理由で売却を考える方は多くいます。相続した不動産の売却は、名義変更（相続登記）→売却→税金の申告という流れが基本で、通常の売却にはない注意点や、使える節税特例があります。本記事で全体像を整理します。
相続した不動産を売る前に｜まず名義変更（相続登記）
相続した不動産は、被相続人（亡くなった方）名義のままでは売却できません。まず相続人へ名義を移す「相続登記」が必要です。
2024年4月から相続登記は義務化
2024年4月1日より相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内（または遺産分割成立から3年以内）に登記しないと、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。売却の前提としても、早めの相続登記が重要です。
遺産分割の方法
- 現物分割：不動産はそのまま誰かが取得
- 代償分割：1人が取得し、他の相続人に金銭で精算
- 換価分割：売却して代金を分ける（売却前提の場合に多い）
複数人で共有名義にすると、後の売却や次の相続で複雑化しやすいため注意が必要です（詳しくは共有持分の記事へ）。
相続した不動産売却の流れ
- 遺言・相続人・遺産の確認
- 遺産分割協議（分け方を決める）
- 相続登記（相続人へ名義変更）
- 査定（AI査定で目安→個別査定で正確な価格）
- 媒介契約または買取で売却
- 売買契約・引き渡し
- 翌年に確定申告（譲渡益が出た場合）
相続不動産の売却にかかる税金
売却して利益（譲渡益）が出ると譲渡所得税がかかります。計算は通常の不動産と同じく「譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」です（基礎は不動産売却の税金の記事へ）。
取得費は「被相続人が買ったときの価格」を引き継ぐ
相続では、被相続人がその不動産を取得したときの代金が取得費になります。古い実家などで購入額がわからない場合は、概算取得費（譲渡価額の5%）を使えますが、税負担が大きくなりがちです。購入時の契約書はできるだけ探しましょう。
所有期間は被相続人の保有期間を引き継ぐ
短期譲渡（5年以下）か長期譲渡（5年超）かの判定では、被相続人が所有していた期間を引き継げます。そのため相続後すぐ売っても、長期譲渡（税率約20.315%）になることが多いです。
相続不動産で使える3つの節税特例
1. 相続税の取得費加算の特例
相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内（＝相続開始から約3年10か月以内）に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を抑えられます。
2. 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除
一定の要件を満たす「被相続人が一人で住んでいた家（とその敷地）」を相続して売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。耐震基準を満たすリフォームか取り壊しが必要など要件が細かく、適用期限も定められています（税制改正で延長されています）。適用可否は必ず事前に確認してください。
3. （同居していた場合）居住用財産の3,000万円特別控除
被相続人と同居し、相続後に自分の自宅として売る場合などは、通常のマイホーム特例（3,000万円控除）が使えるケースがあります。
これらの特例は併用できないものや要件・期限が複雑なため、どれを使うかで節税効果が大きく変わります。税理士への相談がおすすめです。
相続不動産の売却でよくある悩みと対処
- 遠方で管理できない：放置は劣化・固定資産税の負担に。早めの売却が有利（空き家の記事へ）
- 兄弟で意見が割れる：換価分割（売って分ける）が円満なことが多い
- 築古・訳あり：再建築不可・事故等は専門の買取が有力（再建築不可の記事へ）
- 家財・残置物が多い：買取業者が残置物撤去ごと対応できる場合があります
よくある質問（FAQ）
Q. 相続登記をしないと売れませんか？
A. はい。被相続人名義のままでは売却できません。まず相続人へ名義変更（相続登記）が必要で、2024年から義務化されています。
Q. 相続後すぐ売ると税金は高い？
A. 所有期間は被相続人の保有期間を引き継ぐため、すぐ売っても長期譲渡（低い税率）になることが多いです。さらに3年10か月以内なら取得費加算の特例も使えます。
Q. 兄弟3人の共有で売りたい
A. 全員の合意で「全体を売って分ける（換価分割）」のが最も高く・円満です。話がまとまらない場合は持分売却という選択肢もあります。
まとめ
相続した不動産の売却は、(1)相続登記で名義を移す→(2)売却→(3)特例を使って申告が基本の流れです。取得費加算や空き家特例など節税の余地が大きい一方、放置や共有のまま長期化はリスクです。まずは価格の目安を把握することから始めましょう。リアサテのAI査定なら個人情報不要・匿名で価格レンジを確認でき、相続・残置物・訳ありの事情もそのままAIチャット・担当者にご相談いただけます。
※本記事は一般的な情報提供です。相続登記・遺産分割・税務（特例の適用可否や期限）は、司法書士・税理士等の専門家や当社担当者へ必ずご確認ください。
